近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥(yào)为“收益”，更看重(zhòng中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥)底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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