5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排(唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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