文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(s谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还hí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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