OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容>

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高如星旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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