万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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