导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次ng>黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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