近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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