5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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