5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理)是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理