万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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