文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gō义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思u)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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