近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zh分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例ōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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