万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(ji云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗è)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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