近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定(dì特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么ng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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