OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(z蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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