万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城(chéng)顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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