文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(s拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语hàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由(y拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语óu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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