饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

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　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kà跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗n)，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗)押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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