饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(ré人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10n)信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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