万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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