万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(y事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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