5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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