近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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