近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　<粤西是指什么地方imagedata title="8209108421682172698000">

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)粤西是指什么地方更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　粤西是指什么地方“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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