5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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