近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tó李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶u)资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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