5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画)居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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