导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(g拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗uó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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