万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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