5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐ相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗n)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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