万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(ziphone12换电池多少钱é)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持iphone12换电池多少钱股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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