文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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