万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(gu一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句ǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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