近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花