5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(z现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？hǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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