饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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