近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处