5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(ji无法企及是什么意思，不可企及是什么意思āng)集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜无法企及是什么意思，不可企及是什么意思的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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