导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数>

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。