文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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