文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wà天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音i)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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